Maître de vos risques

Je loue un espace commercial et souhaite y effectuer un certain nombre de transformations. Cela change-t-il quelque chose pour l'assurance incendie?

Il convient de faire une distinction entre des travaux de transformation importants qui ont une incidence sur l’infrastructure du bâtiment dans lequel vous louez votre espace commercial, d’une part, et des travaux d’amélioration de l’intérieur, d’autre part.  Ces travaux peuvent avoir ou non une influence sur votre assurance incendie, sur la couverture de votre responsabilité locative (bâtiment) et/ou sur la couverture de votre contenu.

Travaux de transformation importants

S’il a été procédé à un état des lieux au début de la location, ce qui est généralement le cas, vous êtes tenu légalement en tant que locataire de restituer, à l'expiration du contrat de bail, l'espace commercial au propriétaire dans l'état où vous l'avez reçu suivant l'état des lieux.

Ceci veut dire que vous ne pouvez pas effectuer de travaux importants de transformation sans l'accord du propriétaire. Il est donc préférable de faire stipuler dans le contrat de bail – ou éventuellement dans un contrat distinct – quels travaux peuvent être exécutés, comment l’aspect financier sera réglé, etc., en sachant que ces transformations feront en fin de compte partie intégrante du bien du propriétaire. A l’issue des travaux, il est conseillé d’établir un avenant à l’état des lieux initial qui décrit les modifications apportées.

De tels travaux de transformation importants peuvent entraîner une modification de la valeur du bâtiment.

Tant le propriétaire (assurance de son bien) que vous-même (responsabilité locative) avez tout intérêt à signaler à vos assureurs respectifs les modifications apportées afin d’éviter que vous soyez sous-assurés suite à l’augmentation de la valeur du bâtiment après les travaux.

Travaux d’amélioration

Si vous souhaitez en tant que locataire tout simplement rafraîchir ou améliorer l’intérieur de votre commerce, on parle de « travaux d’amélioration ». Indépendamment du fait qu’il est préférable d’obtenir l’accord de votre propriétaire pour l’exécution de tels travaux d’amélioration, ces derniers seront cependant sans influence sur le contrat d'assurance du propriétaire. Les travaux d’amélioration effectués par et aux frais du locataire sont en effet la propriété du locataire et sont donc couverts dans son contrat comme contenu.

A cet égard, il vous est conseillé en tant que locataire de vérifier si la couverture "contenu" de votre assurance incendie est encore suffisante. Celle-ci vous couvre contre les dommages à vos propres biens (contenu) ainsi que contre le recours de tiers en cas d'extension d'un sinistre couvert, causé par votre contenu, à des biens appartenant à des tiers (p. ex. des dégâts occasionnés à l'habitation des voisins à la suite de la propagation d'un incendie ayant pris naissance dans votre réfrigérateur).

Il est dès lors préférable de prendre contact avec votre assureur ou votre intermédiaire afin d’éviter que vous soyez sous-assuré.

A noter également que lorsque le locataire quitte l’immeuble, les travaux d’amélioration deviennent la propriété du propriétaire qui doit à son tour vérifier si son assurance nécessite une adaptation du fait de ces travaux.

S’agit-il de travaux d’amélioration ou de travaux de transformation importants ?

Afin de savoir s'il s’agit de travaux d’amélioration ou de travaux de transformation importants, vous pouvez vous poser la question suivante : les éléments nouveaux apportés durant les travaux permettent-ils à l’expiration du contrat de bail  la remise des locaux loués dans l’état où le propriétaire a commencé à vous les louer?

  • Dans l’affirmative, il s’agit de travaux d’amélioration (p. ex., travaux de peinture, de tapisserie, pose d’un parquet amovible, placement d’un faux plafond, installation d’une cuisine équipée, …).
  • Dans le cas contraire, il s’agit de travaux de transformation importants (p. ex. percement d’un mur, nouvelle menuiserie, travaux d’extension, …).